地产周期之惑荐股牛

地产：周期之惑 荐5股 -20 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

历史总是惊人相似，但不会简单重复，在经历了长达20个月的顺周期后，市场似乎又站到了调整的阶段。当我们站在这个关口，对比2008年和2011年的降价周期，可以发现，本轮周期调整深度和广度恐怕与过去大不相同。

2008年降价周期回顾：2008年7月至2009年 月，我国重点城市房价调整深度达15%左右，降价周期持续了8个月。08年周期降价的特点在于06年开始央行全面收紧流动性叠加宏观政策下行业去杠杆，而且在经济内忧外患的背景下，市场出现恐慌性抛盘，整个周期价格调整的特征迅速且充分。

将做心理评估 2011年降价周期回顾：2011年8月至2012年5月，百城房价调整深度 %，降价周期持续9个月。11年周期特点在于货币紧缩后开发商杠杆结构改变，同时行业政策出台限购令导致市场需求出现天花板。11年降价周期更长，但降价幅度更浅，在政策逐步趋于常态化的背景下，市场力量开始逐步主导商品房定价机制。

2014年我们站在周期的何处？对比08年和11年周期，我们可以发现本轮周期在多个方面与前两轮仍存在着本质的不同：1、流动性结构性趋紧。本周期通货膨胀压力缓解，总量无继续收紧的预期，但今年房地产业流动性并不乐观，存在结构性趋紧的预期。

2、政策扰动因素淡化。此轮周期增长主要由内生性的市场力量主导，2014年政策环境难再度趋紧，市场预期难进一步受政策扰动。 、土地市场热度仍处高位。12年以来开发商补库存意愿明显增强，土地成交溢价率持续攀升，土地市场热度依然处于高位。

4、去库存结构性压力显现。一线城市总体仍处于去库存阶段，而二线城市去化压力已开始显现；5、开发商资金面无近虑，有远忧。重点上市房企目前短期负债压力尚处在安全区间，但隐忧在于杠杆持续攀升，已创历史新高。

调整周期或“钝刀慢剐”，关注城市及市场分化：我们认为目前市场已经站在高点，调整可能即将开始，但本轮周期并不具备前两轮周期系统性降价条件，调整的启动将会在各城市间分化，我们预计此轮价格调整很难在短期内到位，“钝刀慢剐”的周期可能比前两轮更长。城市之间及城市内部的分化将加剧，潜在供应大、劣质库存比重高、供需不均衡的城市和板块可能将成为率先调整的雷区。资本市场方面，基于目前上市房企杠杆水平已经达到高位，整体估值弹性已经有限，资金成本的差异也将成为未来房企分化的重要催化剂，我们建议关注由此带来的分化机遇。