房价备案制浮现.源泉

房价备案制正在二三线城市浮出水面。

在这里我表示感谢!作为一个过来人月15日，国家发改委价检司司长许昆林表示，国家发改委正根据市场情况，拟定商品房明码实价的销售规定。

本报获悉，目前很多二三线城市为调控房价，已经开始推行“房价备案制”，也就是开发商要将商品房售价向政府备案，个别城市还规定了房价浮动的“上下限”。

住房和城乡建设部已于2010年底专门就此赴江苏盐城等城市进行调研。

一位接近住建部的专家表示，以物价部门为主导的“控房价”工作将全面展开，此工作将成为地方政府制定房价控制目标和实现该目标的重要手段。

1. 房价设“上下限”

防止开发商“备高开低”，并不是不让房价下降

月1 日，这个周末，中体奥林匹克花园管理集团有限公司副总裁王哲表示过得有些“沉重”。

作为职业经理人，王哲从2010年开始，就奔波于江苏盐城、辽宁沈阳和北京等地，负责这三地房地产项目的开发工作。

而随着地方政府落实房地产调控政策的力度加大，地方不断出台和加强房地产调控政策的执行，这使得开发商销售越来越难。

从江苏盐城住房保障和房屋管理局了解到，该市实行的房屋销售价格备案制度一直走在江苏省前面，江苏省在这方面又走在了全国的前面。

据国家统计局公布数据，2010年江苏省各个城市房价平均涨幅在20%以上，以涨幅倒数第二的淮安为例，其房价涨幅为18.1%。

据北京大岳咨询公司总监 则介绍，盐城等江苏城市在2010年就开始推行房价销售备案制度，只是这个制度执行弹性空间比较大，而且争议也较大。随着本轮房地产调控的深入，这些城市纷纷加强了对房价销售备案制度的执行。

了解到，与其他大部分城市只是出台房价备案的“上限”不同，盐城市的房价销售备案制度严格执行“上限”和“下限”都备案做法。

按照盐城市的限价政策，该地的房地产项目需要向政府进行房价备案，而且销售价格不得高于或低于这个销售备案价格“上下限”的 %。如果超出这个限制范围，则会被政府主管部门约谈。

盐城市住房保障和房屋管理局一位负责人中向表示，采取这个办法主要是为了防止开发商“备高开低”，并不是不让地方房价下降。

上述负责人介绍，目前江苏省绝大多数城市都出台了房价备案制度，本希望借这个政策能够限制房价涨幅，但是很多开发商故意将备案价格报高，然后以较低价销售，由此造成了备案价格高涨，而实际销售价格较低的情况，导致政策失去约束力。

为此，盐城市率先开始了“上下限”都设定的房价备案制度，而这种做法也让房地产企业叫苦不迭。

一位当地房地产项目开发商对表示，开发商对未来局势不能判断，因此也不能准确随着市场行情趋势备案定价，房地产销售价格并不是根据成本加利润简单制定出来的，因此这种定价备案制度，等于让房地产销售回到了“计划经济时代”。

2. 地方召集开发商“开会”

三月底前各个城市要出台房价调控目标和具体措施

前述接近住建部的专家表示，住建部对盐城等城市的房价备案制度进行了调研，并且给予了肯定。

去年，江苏省各个城市房价上涨较快，而其采取的房价备案制的做法又被看做本轮房地产调控政策当中，真正可以降低房价的手段之一。

不过，行政手段“控房价”对地方政府和开发商来说都是一场考验。

对于地方政府来说，“控房价”将直接导致地方土地市场低迷和地价下降压力加大。

此次全国“两会”期间，盐城市市长李强就对媒体表示，因为对房价特别是地价的控制，盐城每年大约少收20亿土地资金。

据悉，由于 月底前各个城市要出台房价调控目标和具体措施。目前各个城市都在召开房价调控的工作会，在此情况下，地方政府不断召集开发商前去“开会”。

南京某开发商就向本报坦言，地方政府明确提出，定价过高的楼盘将被约谈，如果开发商还不配合政府，将会被重点清算土地增值税等。在此背景下，很多开发商开始选择降价促销。

月4日，北京远洋一方北润园二期项目8、9、11栋楼开盘，虽然开盘价仍延续之前的25000元/平方米，但推出了全款8. 折、贷款8.4折的优惠，实际均价降到21000元/平方米，最低价格为19000元/平方米起。

万科在北京的“万科长阳半岛”的第6批房源上市，销售均价18500元/平方米，与之前价格持平。同时，第6批房源的装修标准提高到B级的2000多元/平方米，相当于每平方米优惠了1000元。即便如此，该楼盘当日推出的118套房源中，认购率仅为6 %。

而如果北京这样的一线城市也实施房价备案制度，尤其是实行设定房价的“上限和下限”的做法的话。上述楼盘的降价行为，也将“违规”。而前述接近住建部的专家判断，部分开发商目前的降价行为是为了业绩好看，维持股价，以便能够在年初迅速融资，度过2011年的调控。

住建部政策研究中心副主任秦虹曾向表示，限购、限价等行政性调控政策，是房价快速上涨的情况下，必须推出的政策，但是这一“非市场化”手段不具有长期性，必须寻找长期调控政策。