行业地产新开工快速反弹补库存和去杠杆并行

地产：新开工快速反弹 补库存和去杠杆并行 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

土地端：土地市场保持稳定增长：2018年1- 月，房地产开发企业土地购置面积 802万平方米，同比增长0.5%，增速较月回升1.7个百分点； 月全国土地购置增速虽然相较月虽然略有所回升，但整体增速还是处于低位。我们认为主要原因在于去年基数各种银行卡10张。经查看证件开始提高以及融资环境开始收紧。展望全年，我们认为18年房企的补库存之旅仍在继续，全年拿地增速虽难以企及去年的高位，但仍会保持一定增长。

投资端：增速创近三年新高：1- 月，房屋新开工面积 4615万平方米，增长9.7%，增速较月扩大6.8个百分点。本月新开工增速大幅上行，单月新开工增速高达17.8%，我们认为原因在于：1、去年拿地高增速在年初淡季过后开始进入释放期；2、房企今年战略普遍把推货节奏提前，以应对下半年潜在的不确定性。展望全年，我们认为补库存周期下开工热情仍将保持平稳，需要关注的是销售端是否能保持通畅。2018年1- 月，全国房地产开发投资2.1 万亿，同比增长10.4%，增幅较月扩大了0.5个百分点。 月投资累计增速创近三年来新高，同时单月投资高达10460亿元，10.8%的单月同样是17年以来新高。投资端保持强劲的原因主要在于：一、如我们上月报告所述，去年火热土地市场下分期支付的大量土地购置费延期计入本月投资，起到支撑作用；二、本月推盘前移与提速带来新开工的加速反弹，助力投资上行至高位。展望全年，我们认为湖南短期内投资的强支撑因素仍在，全年投资不悲观，下半年需要观察补库存力度延续性。

销售端：量价增速双双回落：1- 月份，商品房销售面积 0088万平方米，同比增长 .6%，增速较月回落0.5个百分点。 月销售均价的累计增速由前值的10.7%下滑至6.6%。从我们调研及数据跟踪，全国销售端整体需求热度不低，但是预收证管控下，供给依然紧张，导致成交持续下滑。因此对于全年销售的判断，需要保持对二季度政策边际和供给弹性的关注。

资金端：降准利好短期流动性，但中长期去杠杆仍持续强化：2018年1- 月，房地产开发企业到位资金 6770亿元，同比增长 .1%，增速比月回落1.7个百分点。房贷利率方面，据融 60监测的数据显示， 月份全国首套房平均贷款利率已连续上涨15个月，由前值的5.46%上涨至5.51%。央行超预期降准，我们认为对房地产行业的影响也是结构性的，相对而言，“融资集中度”的提升将是2018年长期演绎的命题。