地产四季度有望形成政策平衡点呢

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[摘要]

国家税务总局近日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，要求还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要坚决、全面、深入地推进本地区的土地增值税清算工作。在通知中，国家税务总局还规定了土地增值税的最低预征税率：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

点评：

进一步加剧资金链条的紧绷程度。2009年，全国商品住宅销售额达 8150亿元。按照最低税率 0%来计算开发商应缴的土地增值税，09年应缴土地增值税额为2700亿元。以预征比例2%来计算，09年应收的预征款为760亿元，09年全国土地增值税税金缺口达1900亿元。假设清算年度向前追溯期为 年，以2010年一季度为准，地产行业流动资金的20%—25%将被抽离。从而使得地产行业资金链条紧绷程度大大加强。

威慑效力有可能在短期内显现。实际上，土地增值税欠款多年都存在，但全面清算非常困难。如果此次严格全面清算，周期较长、难度较大。我们认为，政府会在先行对那些未作相关计提的企业，而房屋售价较高的小型地产企业进行清算。从而对整个房地产行业产生较大威慑力。在现金流大幅减少的威慑预期下，地产开发商可能将楼盘降低促销回笼资金，从而达到抑制房价上涨的效果。

清算效果至少六个月以后才能显现。按照严格清算的程序来看，清算前的准备工作大约要进行一月左右。清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制；扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制；土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制；这几项工作大约要用 个月左右。而土地增值税的审计鉴证和土地增值税的申请清算工作大约要用1—2个月左右。这样算下来，政策效果至少六个月以后才能显现。

增加抵扣金额优先于降低销售价格。对于地产商而言，只有两种办法来降低土地增值税金额。一是增加普通标准住宅的扣除项目金额;二是降低普通标准住宅的销售价格。我们认为，在严格清算的税收政策前提下，开发商首先会运用的策略是增加抵扣金额。在抵扣金额无法缓解资金紧张，且融资渠道仍无法打开的条件下，开发商此有可能通过降低房价来回笼资金。

这一效果至少要在四季度以后才能看到。

随着调控效果的逐步显现，近期“国十条”规定的重要配套措施(二套房认定标准、房企融资门槛等)将逐步出台。随着政策效果对地产行业基本面的改变，预计调控力度将逐步放缓。预计地产行业将在四季度达到新的平衡点。