资料来源：浙江法制报 “我在这个小区住了八年，从来没有拖欠过房产费，不是我故意不交，而是房产公司非常不负责任。”黄在法庭上动情地说。他提起诉讼，指控物业管理公司拒绝支付物业使用费。据透露，他近一年来拒绝支付房产费用的原因是白蚁危害已持续多年。近日，广东省中山市第一人民法院审理了一起房地产服务合同纠纷案。此次纠纷不仅涉及房产费用的支付问题，还涉及房产服务的责任限额。案例回顾 这是一场旷日持久的“白蚁大战”。业主黄先生自2018年起发现小区公共楼梯木门上有白蚁，并向物业举报及时管理公司。物业公司曾两次派员前往应对，但仅喷洒了普通家用杀虫剂。 2018 年，该物业使用了一种常见的杀虫剂来控制白蚁。 2023年，黄先生发现自家房屋出现大面积白蚁出没。木制家具、装饰品受损严重，预计损失超过2万元。黄先生认为，物业管理人员对公共区域白蚁消毒的不重视是导致白蚁泛滥的原因之一。期间，黄先生多次通过微信等渠道督促物业公司聘请专业管理机构，但物业公司置若罔闻，或者干脆再次喷洒农药。为了避免进一步损失，黄先生只得花费2600元聘请专业公司来消除损失。根据黄先生与物业的通信记录物业管理公司黄先生对物业公司在白蚁问题上长期不作为感到失望。黄先生从2023年11月开始停止缴纳房产费。房地产公司随后将黄先生告上法庭，要求支付欠款7064.4元并赔偿损失。焦点焦点 庭审过程中，双方当事人就两个中心问题进行了激烈辩论。焦点 1：白蚁来源和房主的责任。索赔：黄先生家中的白蚁不属于在役家具范围。公共区域有白蚁，但没有证据表明它们“进入”了业主的房子。 202018年的事件与2023年的结果之间存在五年的差距，因此无法确定因果关系。黄先生提供了全套证据：2018年发现白蚁的通知记录、物业经理使用家用杀虫剂对物业进行处理的视频、白蚁跑到门口的视频房屋处理后的照片、2023年房屋财产被吞噬的照片、他多次督促物业公司专业处理的微信聊天记录、以及自我消毒费用的发票。有证据表明白蚁问题持续存在且该房产未得到正确处理。黄先生家的家具被白蚁毁坏了。途径二：产权要不要付费？我应该付多少钱？房地产公司提供清洁和保安等基本服务，房主认为，如果他们接受这些服务，就应该支付全价。黄先生声称，该物业在主要公共区域的维护（白蚁防治）方面存在严重缺陷，直接导致了该物业的损失。其拒绝交付财产属于履行合同过程中行使自卫权。法院经审理后，作出如下判决：您家中的白蚁很可能来自公共场所。白蚁危害具有隐蔽性和持久性。公共区域距离黄家很近，为迁徙创造了有利条件。黄先生的房子多年来没有出现白蚁，原因并不是环境。损害的程度很严重，但这意味着白蚁已经入侵你的房子很长时间了。法院根据一般日常规律和大概率原则，认定黄某家中的白蚁与公共场所的白蚁有直接关系。物业服务存在严重缺陷，构成违约。根据《民法典》第942条规定，房地产服务提供者有义务维修、保养公共区域，并采取合理措施保护业主财产安全。面对白蚁等特殊害虫，物业管理人员仅使用常规杀虫剂来解决问题，消除公共区域的隐患，让危险蔓延到业主家中。这是履行合同义务的重大缺陷，构成违约。法院维持了“有限抗辩”，并发布了“酌情减刑”。法院认为，业主以侵占罪拒绝缴纳财产使用费。法院认为，这是行使抗辩权，合理。但抗辩权的行使范围必须与违约程度成正比。虽然这家酒店在白蚁防治方面存在很大的缺陷，但这并不意味着他们不提供任何服务。最终，法院判决根据房产合同违法行为的严重程度，酌情减少或减少房产使用费总额3000元。同时，驳回房地产公司的损害赔偿请求，理由是：业主“找到了事故原因，无恶意，不付款。”主审法官石辉法官指出，降低房产费用的前提是房产中介服务存在严重缺陷，“质价对等”是核心标准。1、权利义务对等原则。房产服务合同是双边合同，建立了业主付费的相互关系。物业公司按照合同规定提供服务的，不能单纯收钱不作为，或者敷衍了事。 2、以房地产公司未履行主要服务义务为由，限制房产费减免。如果仅有轻微瑕疵，业主不得以此为由拒绝支付物业费。姐姐要承担损失赔偿责任。 3.综合考虑减免范围。免责范围不是业主单方面确定的，而是由法院综合考虑服务缺陷的程度和持续时间、对业主生活的影响、房地产公司的过失程度、整改措施以及业主的实际损失等多重因素确定的。我们不要求业主为不良服务“买单”，也不过度加重物业管理公司的责任，确保行业健康发展。法官提醒业主提出合理的建议，以保护自己的权利。业主应增强法律意识和证据知识，合理维护自己的权利。简单地拒绝支付物业费并不是最好的法律解决方案，您可能会面临被起诉并支付赔偿的风险（如果没有合理的理由）。普雷塞尔维良好的证据，包括发现问题的证据、财产不当行为的证据、损害结果、自动止损、持续沟通等证据，是维权的基础。我们先友好协商吧。若协商不成，您可以要求政府相关部门协调或采取合理的法律行动。给物业服务企业的建议是，服务质量差会直接导致计费费用“打折”，甚至引发更大的信任危机。专业事务应留给专门机构处理。对于灭白蚁、电梯维护、消防设备等专业技术问题，要适时聘请专业机构，避免因处理不当造成进一步损失。沟通渠道必须流畅且有效。与业主建立有效的沟通和应对机制是化解纠纷的前提和保障使诉讼无效。房地产服务合同是权利和义务平等的双向合同。公司不能只是筹集资金而不做任何工作或忽视它。业主也必须合理捍卫自己的权利，并用证据来维护自己的权利。只有双方回归契约精神，在法律框架内明确权利和责任，才能真正构建和谐美好的社区环境。来源：天平阳光客户
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白蚁入侵并摧毁了房子。业主拒绝缴纳7000多元房产使用费，被起诉。法院作出了判决