上海房地产市场圈地内幕50万撬动1亿元地生存

每经 杨羚强 发自上海

一家公司仅仅用50万元就买下上海外环附近一处价值1亿多元、7万平方米的地块。昨日，上海钱生辉咨询有限公司总经理钱生辉向《每日经济》大曝上海房地产市场的“圈地”内幕。

50万元撬动1亿元

据钱生辉介绍，这家公司的宋老板(化名)的个人资产只有50万元，而项目公司的股权价格却高达1亿多元。按照常理，宋老板要买下那块地，简直是天方夜谭。但是宋老板却做到了。他先将全部家当50万元作为定金，支付给土地的前主人作为订金；然后,拿着这块土地通过各种方式进行融资，筹集了1亿元的资金后，买下这块地；最后，要求建筑公司垫资建房，并借土地价格上涨之机，将土地卖给另一家开发商。

宋老板的资产，从区区50万元直线上涨至数千万元。

钱生辉说，宋老板的故事，每天都在地产界发生。他表示，“即使在楼市的‘冬天’，只要能遇到低价土地，房企老板依然能在短时间内赚到利润。”8月份，更有一家上海本土开发商以零价格获得南汇某负债累累的房地产项目公司100％的股权，而后再融资赚钱，真正上演了一出“空手套白狼”。

个人开发难度巨大

很多人的经历让钱生辉相信，只要有数百万元的资金，即使毫无经验和资源，普通人也可以变身开发商开发项目。他认为，在他揭开行业秘密之后，很多人都能够明白，只要有融资手段以及行业的经验和一定的关系络，任何人都可以成为开发商。

易居房地产研究院政策研究所副所长杨红旭(杨红旭博客)表示，个人做房地产开发商在早些年一直都有，但近年来却受到了监管部门的严格限制，融资已不像以前那么容易。

五合国际(五合国际博客)五合智库总经理邹毅则认为，由于土地价格低廉，目前个人开发房地产项目或许有一定机会，但他们也将遇到资金和开发团队的两大难题。

开发商必须拥有项目前期研究和处理政府关系的专门职能部门，而个人仅凭一己之力，显然是无法应付上述问题的。与此同时，融资也会是个人开发房地产项目的一个大难题。

根据有关规定，开发商必须支付所有的土地款，才能获得土地使用权。而个人发展商的自有资金通常只有数百万元至上千万元，他们需要向多人借款，或者吸引他们合伙投资，有可能会因此而涉嫌非法集资。

即使凑足了土地出让金，如何满足后期的项目开发资金需求，也是个人开发房地产难以逾越的障碍。

开发商“融资”有方

手段一：高利贷借钱。房产老板拍得土地以后，便会找民间借贷人，以2％~ ％的高额月利率，获取过桥借款，用以支付土地出让金，或者股权转让金。获取土地使用证后，向银行申请贷款，用以偿还之前的过桥借款。如果银行不同意贷款，开发商就会向民间借贷者借贷。

手段二：拉建筑商参建或者垫资。由于大部分建筑公司都有较强的资金实力，又受制于“垫资建设”的行业潜规则，所以他们成为开发商的又一“输血源”。虽然开发商的工程项目必须向社会公开招标，但实际上却暗箱操作，将工程交给提供资金借贷的公司。也有个别建筑老板贪心,主动提出参建项目，获取公司股权。

手段三：利用信息不对称赚中介费。有一些房产老板往往利用信息不对称，先付股权转让或者土地拍卖的订金，而后再将项目整体转让给其他开发商，从而赚取较高溢价。但是近年来开发商获取土地信息的渠道和手段越来越多，这种方式不再成为主流。很多公司转型为土地中介，专门为开发商找地。

手段四：吸引跨行业投资。很多其他行业公司看好暴利的房地产行业，海尔、联想、旺旺都曾涉足房地产。而对中小企业来说，哪怕只占有项目公司百分之几的股权，都是极有诱惑的事。

手段五：完成前期开发后高价转让。一些公司专门选择投资价位较低、手续不全的土地，然后通过各种手段和渠道，得到建设开工的所有许可权，将原本并不赚钱的项目包装成“金娃娃”，然后高价转让给其他大公司，由后者承担项目开发。