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热点 |套内面积有话要说:公摊背后的猫腻

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近日，住房和城乡建设部官方站发布的《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》明确要求，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

一是公摊面积的计算标准很模糊，现实测量也较难，开发商的弹性操作空间较大。这使得“公摊面积”实际成为房屋交易当中的一个隐性黑洞，甚至引发消费者的诉讼。像媒体报道的极端案例显示：2010年，山东高密某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%，使购房者很受伤。

二是按公摊面积计价，放大了市场交易的公平焦虑。比如，两套总价一样、产权面积一样的房屋，很可能因为公摊面积不同，导致购房者实际获得的使用面积相差很大。

所以，考虑到上述对消费者的不利影响，以及近年房价升高和统一实行精装房交易后，按含“公摊面积”在内的建筑面积计价给消费者带来的更大的相对剥夺感，对住宅建筑实行统一按套内面积进行交易的规则，也算是一种务实的纠偏，回应了购房者的实际关切。

公摊面积背后的猫腻和利益

猫腻一：做大公摊面积

一线城市四千多户楼盘，靠公摊面积可多赚千万

一位不愿具名的业内人士介绍，开发商在办理房产证前，要请测绘公司去实地测量，随后出具测绘成果报告，里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况，并将其交给开发商。

也就是说，测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方，最为清楚。但问题在于，开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。

事实上，国际上基本是按实际使用面积计算房价的。为何国内要采用包含公摊面积在内的建筑面积计算呢？

“按实际使用面积来算的话，开发商没法实现利润的最大化。”上海翊尧建设工程技术检测咨询有限公司技术总监李平说。

他说，购房者可以很容易地测出实际使用面积，却无法测量公摊面积到底有多少。开发商可以在第三方测量时与之达成默契，在公摊面积的大小上做文章。房价这么高，哪怕每户多分摊零点几个平米，一个几十万平米的项目，就会多出很多钱。

猫腻二：重复公摊、重复收钱

消防应急场所变停车位，又可多赚千万

到底哪些属于公摊面积？其内容的不明晰也给了开发商钻空子的机会。

你为公摊面积买了单，就拥有其所有权和使用权。但公摊实在是五花八门，加上开发商很少明确公示，购房者根本不知道哪些公共面积是自己的，更别提使用了。

“比如，有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊，却又被划成车位再次出售，这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说，这样的车位没有产权，只能使用，不能转让。

他说，这类车位在小县城能卖到10万左右，在省会城市能卖到20万。一个中型社区，如果开发商想在这方面做手脚，地下能划出几百个车位，地上也有几十个。

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猫腻三：业主的公摊面积被拿去谋利

小区广告收入返给业主，可少交一半物业费

王清华说，还有一些被算作公摊的物业用房，按道理是业主所有，物业公司应当向业主缴纳一部分费用，但现实中很少有人会这么做。

“小区电梯、楼道、门厅的一些广告位，也是业主所有，前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位谋利，难道不应该向业主交钱吗？”他说。

注意到，不同城市的不同广告位置价格差异很大，而一线城市则多在千元起算。例如，北京中高档社区出入口动感灯箱报价为6000元；北京道闸起落杆媒体位则报价1800元，要求30框起投，最短发布周期一月。

王清华认为，一个中型的高端社区，如果把广告的收入反馈给业主，业主实际缴纳的物业费其实可以减少50%。

老牛点评：按套内面积计算房价，这是国际惯例

，也应该是正常房产交易的正常逻辑。因为买房的人对公摊面积心里真是没点谱，这公摊面积到底是怎么计算的；大部分人只能是哑巴吃黄连，有苦说不出。

老牛看到这则，心里感到有一些隐忧。觉得ZF的出发点是好的，就怕有些人又把经给停念歪了。因为羊毛出在羊身上，估计开发商又会变相的涨价。具体结果怎么样，老牛也只能拭目以待了！