杨皓小阳春明显大户型成交明显增多美食

商业专用设备2020年12月29日

【编者按】月 0日，财政部发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。通知要求，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。那么，在此情况下，二手房市场将会有怎么样的走势？就此，地产中国专访了业内专家，以下为思源旗下北京房通科技有限公司副总裁杨皓的观点。

思源旗下北京房通科技有限公司副总裁杨皓

地产中国：北京楼市在9 0新政、公积金新政、普通住宅标准调整、两次降息、一次降准等多重利好的影响下，已经出现了明显的回暖迹象。在您看来，与往年三四月相比，今年小阳春有哪些新的特征？

杨皓：今年政府对整个房地产市场的基调与往年相比有明显的变化，以前是调控、抑制，今年的主题词是促进、支持和增长，所以目前的二手房市场正处于温和宽松的政策环境下。去年也出台了相应的利好政策，一定程度上提高了购房者的入市意愿。截至到今天（月27日），根据我们自己监控的数据来看，在签上二手房的成交量比去年同期上升了26%左右，在我们内部系统里，目前的报客量、成交量都是翻了一倍，整个市场的成交热度的确在提升。

而且今年三月份与去年相比，传统小阳春的特征还很明显。去年是北京有签以来成交量最低的一年，大概只有10万套左右，实际上去年的需求是被压抑和被推后的。而今年小阳春的特征非常明显，带看量、报客量、房源的数量、撮合次数明显增多。目前，我们公司每天都很难留住客户的在出现员工一天收入好几万的情况，到目前为止过20万的也有，过10万的也有好几个，过5、6万的就有很多，这都反映了整个市场的上升趋势。此外，交易的活跃度也很高，很多房源不去谈不去看，有可能当天或第二天就会发生变化，那么卖掉，要么涨价。

地产中国：很多业内人士把近期二手房的回暖形容为量增价稳，对此您是怎么看待的？

杨皓：在北京市场，从目前的需求上看，最大的需求是改善性需求。北京市目前有600多万套房，其中，60%属于年限很长，居住舒适度很低的房子，因此，人们以小换大，从旧房换到次新住宅的改善性需求占很大的比例。其次是刚需，不过这个比例也在逐步下降。而投资性需求以前挺多，现在这种需求已经被压制到20%以内，并且还会持续降低，购房中的水分会越来越少，这意味着房价会处于一种持续温和上升而相对健康的水平，所以这个量是实实在在的刚需和改善性需求的释放，与投资无关，这决定了房价上涨是比较温和的。

地产中国：近期二手房的交易结构有无米尔萨普和布泽尔还真的有很多相似之处发生变化？

杨皓：现在二手房交易中很多层次都比较稳定，但有一点比较明显。即目前市场上可售房源不断增加，其中，大户型数量的增加大于其它户型。这与反腐与房地产登记这种长效机制有一定关系。此外，因为北京房屋出租的收益率一直在降低，实际上，租金相对于房价而言，出租的收益率基本上处于2%- %左右，所以业主观望情绪也在降低，遇到合适的时机也便选择出售。此外，大户型的溢价空间比较大，因为刚需性房子业主让10%也就几万到10几万，而大户型房源就算降至5%，可能都是几十万上百万。

地产中国：近期中介兼并整合的事在业内引起较大的关注，对此，您怎么看？

杨皓：目前中国的一线城市和部分二线城市进入存量房时代的特征越来越明显，二手房市场的空间会越来越大，其中有很大的发展机会。传统中介行业的典型特征在于：第一，靠信息不对称来获取收入和利润，一套房在不在卖，卖多少钱，有哪些状态，业主心态，客户没法知道，只有中介知道，信息的不对称就产生了二手房中介的价值；第二，之前部分垄断企业为了保护自己高额的收佣比例，而去刻意增加这种信息不对称，在信息之间的传递进行各种加工；第三，二手房公司的盈利模式还需要靠线下大量的实体门店来导流，遍布街边的底商来展示形象或获取房客源。

而移动互联的规律是互联互通，百分之百的对称透明，两点之间直线最短，这与中介公司的盈利模式和业务模式是一种矛盾。所以，移动互联时代，来自于PC端和端的导流和品牌展示正逐步削弱实体门店品牌展示、信息收集处理和导流吸引客人的作用。这必然会对传统中介的商业模式和格局形成一种颠覆性冲击，但这个时间窗口期也就是年，如果不能迅速扩大规模，大部分的都会消失。此外，在资本的推动下，这个行业会从业务运营模式的竞争转向资本竞争，在资本竞争的助推下，快速对整个行业进行重新洗牌，形成几家全国性的具有O2O房地产移动互联的平台和生态平台。因此，这年对经纪公司而言，是生死存亡的关键之战。