利率提升2个点开发商信托融资成本高企

银行信贷大门紧闭，急需拓展多元化融资渠道的开发商越来越多地选择信托融资。但是，出于风险控制意识的加强，不少信托公司开始大幅提升产品设计的利率。与去年相比，部分信托产品甚至高出了2~ 个点。

早在今年初，在调控政策紧缩信号频繁释放之时，就有信托业内人士向《第一财经》表示，一旦房地产市场有变冷趋势，将出于严控风险目的，从严控制与房企的合作。这一预判已在实际操作中予以体现。上述人士称，公司在当前为房企设计的信托产品中，已有意识地将收益回报提升了2~ 个点。“去年的房地产信托产品收益为7.7%~8%，今年至少在9%以上。”这也意味着，相对于开发商来说，利率亦同时提升了2~ 个点。

房地产企业对信托工具的“趋之若鹜”，自去年起便已初露端倪。自近乎严苛的宏观调控政策出台之后，今年这一势头越发明显。“现在来谈合作的中小开发商非常多促进了中国城市化进程的不断深入。据中国统计年鉴。”一位信托公司内部人士称。

中国信托业协会提供的《信托行业2010年一季度分析报告》显示，一季度共有41家信托公司新推介发行集合资金信托计划29 只，发行总量较2009年第四季度的281只有4. %的增幅。其中，房地产类信托计划有78只，在整体推介发行信托计划中占比27%，在投资方向细分市场中，仅次于证券领域。

不过，如愿获取信托工具的支持并不如想象中那么简单。“我们本来控制就很严格，但在今年门槛设定更加高了，至少得是区域性的龙头企业才符合初步标准。”信托公司人士称。从目前成功借道信托的房地产企业案例来看，绿城中国、金地集团、龙湖地产等公司，均在行业内有颇高的知名度。

2009年开初，绿城中国连续多次通过信托融资。今年1月27日，绿城中国发布公告称，为旗下上海绿城项目公司引入中泰信托作为股东。“从某种意义上来说，信托可以为房地产公司提供资金套现的机会，从而使得现金流运作更为顺畅。”知情人士表示。

据该人士透露，绿城的企业负债比率在业内向来引人注意，不过对于信托公司来说，衡量回报并不仅仅局限于企业层面。隶属于上海绿城项目公司旗下的玫瑰园项目，仅在4月底开盘之后一月不到时间，便已预计为公司回笼资金约4亿元。“条件好的项目同样是选择之一。”

今年2月，由中国银监会下发的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》指出，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。此外，信托资金被严格禁止用以土地储备贷款形式。

“‘四证’齐全的项目是属于风险性较小的其中除水力以外的可再生能源发电所占的比例由２．２％提高到８．２％。为此，对于资金风险控制较为有利。”一位不愿透露姓名的信托业内人士称，他所处的信托公司正与几家大型房地产企业低调接触。据他介绍，通常信托公司持有的项目公司股权，最终以项目清算回报或者开发商回购股权的形式回笼资金。“开发商的资金应优先保障信托资金的安全性。”