地产区域经济主题上涨

布博瓦因伤拒绝赴欧打球 地产：区域经济 主题上涨 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

事件：10月21日， 主持召开国务院常务会议，提出：1）确定完善研发费用加计扣除政策，推动企业加大研发力度；2）决定在全国推广国家自主创新示范区部分所得税试点政策、助力创业创新； ）通过《居住证暂行条例（草案）》、以法治助推新型城镇化；4）部署进一步深化上海自贸试验区金融改革试点、为服务实体经济积累经验。

减少企业成本以促进创新，地产公司需要对租金进行效率提升会议要求通过会计准则调整、和税率降低的方式来减轻税负，方向是降低企业成本，而在企业经营性成本中，租金、财务费用、税收是三大症结。

我们认为，未来房企可以通过提高面积使用率和协助企业融资这2个层面帮助中小企业进一步降低成本，协助企业创业创新。相关以Wework、创客空间等模式摸索的企业将开启房企运营的新趋势。

居住证促进人口自由流动，一方面促进资源集中、一方面租房替代购房当前国内的户籍管控制度，由于限制了非户籍人口获取本地公共服务，使得人口流动受到影响，而人口流动本身参考城市的经济密度和人口密度之差，政策上的阻碍会带来人口流动的失衡，所以居住证的全面实行将有助于人口流动的加快，当前资源集中的一线城市和省会城市将明显受益。

人口流动的加快，会抑制购房行为，增量市场租房行为将增加。人口流动更加自由之后，本身会使得住房自有率下降，和美国类似，逐步进入租房市场，中介业务将成为下一个趋势。

自贸区金改突破资本项下交易，金融中心建立主导未来房价上涨贸易项下的资本流动需要以货物为基础，而资本项下的交易将促进投资繁荣。我们认为，自贸区的金改将使当前自贸区从贸易职能上升到金融职能，在相关区域成立对外投资公司，对海外资产进行配置，引导资本走出去战略。

金融因为处在高端产业结构，具备强购买力，将对相关区域的房价带来利好，以上海自贸区为代表的其他自贸区区域也均受益，从弹性上看，新批复的南沙、蛇口、横琴自贸区辐射片区将会更加受益。

地产板块进入主题投资阶段以该项会议引申的投资机会集中在户籍制度管控最严格的北京（相关个股首开股份）、和自贸区概念股；行业数据开始下滑期，投资逻辑转向主题，建议围绕定增和珠海两条线进行布局，定增建议关注阳光股份。