地产各指标下行趋势延续牛

较去年同期5550亿元的规模激增约45%。在负债率方面 地产：各指标下行趋势延续 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

月房地产开发投资同比增速较前9月进一步回落，特别是10月单月的新开工面积增速继续创出年内低点，以及单月施工面积增速年内首现负增长，与我们此前判断的投资增速拐点开始凸显吻合。销售和资金来源增速也持续下滑，进一步印证基本面下行趋势将延续。目前行业的景气度尚处于下行的中期，我们判断此次调整将是一个相对平缓但曲折的过程，市场基本面还处在一个寻找新量价平衡点的下行轨道中。维持对板块的中立评级。

支撑评级的要点前10月，房地产投资4.99万亿元，同比增速较前9月下降0.9个百分点至 1.1%；新开工面积16.0亿平米，增速下降2.0个百分点至21.7%。从单月数据来看，10月投资同比增速达25.0%，与9月持平；新开工面积增速继9月之后再创年内新低，达1.5%；施工面积增速同比下滑2.8%，年内首现负增长；预计年末开发投资增速将进一步放缓，全年落在25- 0%区间。

前10月，商品房销售面积累计同比增速10.0%，比上月下降2.9个百分点，销售额累计同比增速下降4.7个百分点至18.5%。月均价同比上涨7.7%，涨幅比上月回落1.6个百分点，涨势进一步趋缓。

10月单月的销售面积、销售额和销售均价则分别同比下降9.1%、11.5%和2.6%。预计全年销售面积较去年增长%，销售均价同比上升5%左右。

月多项资金来源的同比增幅较前9月进一步回落。开发商的资金压力不断加大，按揭贷款及国内贷款等资金渠道持续被压缩。在融资环境和行业基本面进一步恶化的情况下，市场集中化态势将继续强化。

首选买入我们短期建议投资者波段操作，并继续推荐受益于行业集中度提高的行业龙头公司（如：招商、保利和万科等）、受益于“低价走量”的新格局形成的低成本快周转区域公司（如：中南和首开等）以及享有调控避风港之称、景气度高企的商业地产公司（如：金融街和世茂股份等）。

投资增速小幅回落，单月增速续创年内新低，全国完成房地产开发投资49,92 亿元，同比增长 1.1%，增幅较前9个月下降0.9个百分点。其中，商品住宅完成投资 5,8 2亿元，同比增长 4. %，占房地产开发投资的比重为72%。

10月单月的投资同比增速达25.0%，与9月持平。

从供应先行指标来看，月的新开工面积、施工面积分别同比增长21.7%和28.4%，较月分别回落2.0个和1. 个百分点。

单月新开工面积1.26亿平米，同比增速由月间的 0%以上和9月的8.9%进一步下降至1.5%，是今年来的最低水平。

由于开发投资数据的滞后性，同时也因为今年保障房建设的大力推进，因此前10月的同比增速仍然处于高位。但值得注意的是，10月单月施工面积同比下滑2.8%，年内首度出现负增长，新开工面积增速也持续显著回落，进一步印证投资增速的拐点已经确立。随着市场环境的恶化，开发商将继续收缩战线，放缓投资节奏。此外，再考虑到去年同期开发投资额的高基数和保障房投资增量效应的递减，月的投资增速将进一步回落，我们预计开发投资全年增速将回落在25- 0%的区间内。