楼市要放弃一刀切调控对症下药.DG

杨红旭

这段时间，关于是否应该“救市”的争论在地产圈吵得沸沸扬扬。事实上，政府部门和行业协会也在紧锣密鼓地进行调研，以期更多地了解行业和市场的真实状况，并酝酿相关的应对措施。

1073轩辕变爱她就带他旅行吧笔者认为，近几年宏观调控一直存在“一刀切”现象。2005年的“国八条”出台后就曾有“上海感冒，全国吃药”的说法，反映出其他地区对于上海的“不满情绪”。其实仔细想想会发现，包括“70/90”、信贷、税收等绝大部分调控政策，都没有区分不同区域的情况。而事实上，由于我国经济发展和房地产市场发展的区域不平衡，东中西部之间、大中小城市之间的楼市形态差别很大，一个药方不可能包治百病。

众所周知，去年“9·27”房贷新政之后，部分城市房地产市场开始调整，继而全国多数城市房屋成交量开始下跌，虽然目前全国房价仍然未降，但市场继续走冷，仍存在普跌的可能性。在这种形势下，房地产宏观调控走到了一个十字路口，是继续紧缩，还是回头放松？

笔者认为，问题的关键是要搞清全国市场和各个区域市场是否存在泡沫、是否健康。如果泡沫很大，那么“硬着陆”比“软着陆”更有利，当年日本政府千方百计地阻挡房价泡沫破裂，结果使楼市十几年阴跌。如果说基本没泡沫，那么调控就应放松，如果是有些区域有泡沫，有些区域没有，那就得因地制宜。

而衡量房地产是否存在泡沫的最佳工具就是房价收入比。经过笔者的分析研究发现，2007年之前全国城镇房价收入比基本上在6倍上下波动，2007年达到7. 8，与国际水平比较接近，基本可以界定为总体尚无泡沫。分区域观察，其总体特征是经济越发达、城市地位越重要，房价收入比就越高，东、中、西部呈现明显的梯度序列。2007年，一线城市已经明显出现泡沫，北京、深圳、广州已超过1 ；东部二线城市多在8~9倍之间，中部大城市7~8倍之间，西部城市则在5~7倍之间。

当然，上述研究皆以统计局系统的数据为计算基础，而统计局系统的数据并非很准确，地方政府倾向于控制房价涨幅，而居民收入统计中往往难以覆盖大量灰色收入。但不管怎么说，目前也只有统计局这么一个全国性的数据系统，借此还是可以廓清楼市总体形态的，而且由于是同一套体系，各区域之间的可比性很强。

鉴于此，房地产调控应该避免“一刀切”，针对目前我国各区域之间房价收入比差别较大、房价泡沫程度不同的情况，应该对症下药，采取不同的措施。针对房价泡沫相对明显的一线城市，尤其是京穗深三市，应该继续实行紧缩型的调控政策，尽可能让房价有一个适度的回落，比如20％以内。而对于房价收入比很正常的中西部地区，应该适度放松房地产调控，鼓励自住需求，引导开发投资，促使市场稳定向上发展。“成都地产十条”借着灾后重建的名义而“师出有名”，其实整体西部地区的宏观调控都应更富弹性。

（作者系上海易居房地产研究院发展研究所副所长）

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