行业地产小产权房占比高均价止跌回升

地产：小产权房占比高 均价止跌回升 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

会议概要：

成交量年后有放大：08年以前太原房地产市场以本地开发商为主，房地产市场较为不发达，小产权房以及五证不全的项目占比在 0%以上，08年以后随着全国性开发商的进入，太原地产市场逐渐规范，精装修房占比增大，但截至目前，太原住宅成交中仍有50%左右为小产权房。分阶段来看，年三季度，品牌开发商首次进入太原引爆市场；08年四季度到09年年中金融危机导致市场转冷；09年下半年到11年市场逐步回暖；11年2月到12月由于限购政策的影响市场第二轮转冷；12年春节以来市场出现“小阳春”。从绝对量上看，年成交量在500万方左右，11年400多万方，今年以来随着市场的回暖，目前全市日成交套数为200套左右，预计在目前的价格水平上，成交量有平稳放大的趋势。

价格止跌回升：08年外地开发商以后，市场均价有所上升，年均价为5000多元/平米；10年星河湾项目率先涨价到元/平米，高出当时相同地段本地开发商项目元/平米，市场均价被迅速拉起我时常觉得自己就像童话中的灰姑娘来，地段较好的项目甚至可以卖到元/平米；到了11年由于限购政策使市场转冷，今年以来开发商开始采取积极定价策略，均价出现下滑，但到了6月份，除了个别开发商还在价格调整外，大多数开发商价格已经平稳甚至攀升，代表性项目已经从年初的 00左右的均价，上涨到4月份的元/平米，而6月份新推盘已经达到 00元/平米。整体来看，目前太原商品房均价为7900元/平米，未来在成交量支持的前提下，以及推盘压力较小的情况下，预计价格稳中有升。

去库存周期个月左右，去化率超过50%：年太原的年供给水平在万方，11年不到600万方，今年上半年太原全市推出20个左右新推和加推的项目，去化率超过5成，走量较好的达到70%-80%，预计全年供给与去年相似。

需求结构呈哑铃型，中产发育迟缓：太原房地产需求呈哑铃型：两边高，中间低，低支付能力人群和高支付能力人群很发达，中产发育较为迟缓。因此住房供给也呈现类似状态：低收入人群住房需求通过小产权房和保障房等解决；高收入人群除了在北上广深等一线城市购房外，对本地住房要求也较高，而占据购房需求40%左右的中产则成交占比较低。

个贷利率保持在基准利率：太原地区住房个贷利率始终维持在基准利率，并未出现打折情况。

地方政府对土地财政依赖偏弱，城市向南发展方向明确：作为资源大省的省会，太原市财政收入更多来自煤炭钢铁等资源类行业，对于土地财政并没有过多依赖，但随着“南移西建”发展方向的确立，政府开始越来越依靠开发商来推进城市发展。

目前城市发展重点偏南，主要是长风街沿线以及政府南移的龙城大街周边。

市场竞争逐渐加剧，外来开发商占优：从今年以来的状况来看，太原市场上市占率第一的是WK（10%以上），第二名FL（7%-8%）《传奇国度》为玩家准备N多亮点活动，第三名HD（6%），第四名广电（2%）等，从历年的综合数据看，FL综合排名第一，其次是HD和广电。