董家渡地皇248亿已经不少了生存

董家渡地皇，248亿已经很多了

2014年10月13日，董家渡地皇正式进入较后流程，地块将在10月18日接受竞买申请，并在11月17日正式举行挂牌交易活动。

本次政府发放文件披露，地块自预申请公告以来，有20余家企业前去咨询，但较后仅有两家房企确认竞买，而这两家的关系也基本确定，应该是中民投和泛海建设，而中民投也可能将以底价248亿拿到董家渡这块中国地皇。看到很多中都说，与原先猜想的300亿还有很大差距，大家好像也都很惆怅，但我要讲，248亿已经很多了。

首先，董家渡是上海近几年少有突破容积率上限的综合地块，上海一般规定商办地块的容积率是3.5，住宅是2.5，这块地5.54的容积率主要是由于旧改，完全是一个特例，再看单价，如果依照248亿总价，5.54的容积率来算，地块的楼板价将到达3.5万元，而按占地面积计算，董家渡地块的每亩地价更是达到了1.3亿。

从地块属性比例角度来说，考虑到70万方总建面积中，只有12万的住宅，剩下的近60万方全是商办，以3.5万元/平方米的楼板价来看，这一价格已经不低了。也许这里的住宅能卖出10万8万，但再往上就比较困难了，如旁边的绿城黄浦湾，卖到10万以上也卖不动了；而商办项目这块，姑且不说它离传统的外滩核心区域有着三公里以上的距离，即使和复星外滩地块相比，也有着一千米的距离，实际上该地块已经不属于核心板块以内了。

按照3.5万元/平方米的楼板价，2万元/平方米的其他成本计算，开发商将承担接近6万元/平方米的成本，考虑到当时外滩的楼板价也只是3.4万元/平方米，这一价格已不低了，更何况它的总价到达了248亿之高。现在还有哪一家公司能够轻松拿出248亿，而且其中只有12万方是住宅，80%以上还要压在手上，如果还能有的话，地价还能够继续攀升，如果几乎没有，那末我们可以认为，*3.5万元/平方米的价格，也达到了一个相对高点。回顾一下之前类似的核心区域高总价地块，200亿的南京中冶地皇，较后落得结果只是拆分转让，而徐家汇地皇是港资新鸿基拿的，资金成本比较低，还能够熬一下。即便*政府不设置相关条件，不劝退，我认为能够参与的企业也是少有，从各个方面来看，*终*适合的可能还是非中民投莫属。因此泛海参不参加其实不重要，甚至单从这块地来讲，哪怕就为中民投度身订造也是合理的。

今年中国整体土地市场与13年相比有比较大的落差，但是一线城市核心土地的出让价位依然坚挺，由于一线城市土地的少有性，这类少有土地自身价值实际上是有保障的，如上海的大宁地块、张江单价地皇，北京的金融街地皇、刘娘府地块，广州的广钢地块的出让楼板价依然远高于整体市场价格。而从企业的角度来说，只要解决了资金本身的问题，本钱的问题，能够具有这些土地，实际上是企业自身实力的意味。

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