SOHO中国曲线入沪低价收购黄金地块美食

去年，尝到收购“东海广场”的甜头之后，今年，他再次出手，收购了位于上海黄浦区外滩沿线的地块。

6月11日，SOHO中国发布公告称，其通过全资附属子公司成功收购一个位于上海外滩204号地块，这也是SOHO中国继东海广场后，布局上海的第二例。

根据公告，SOHO中国与卖方“国鼎”签订协议，SOHO中国将获得国鼎90%的股权，折合总价约为22.5亿元。

根据SOHO中国的计划，今年有一半的资金将投入上海的房地产市场。在北京、天津等北方城市获得成功的SOHO中国，在上海能否获得更大的成功呢？

低价收购地块

“我们从接触这个项目到今天收购完成持续了一年左右时间，因为这个项目特殊位置等等原因，交易过程并不是非常简单。”SOHO中国董事长向时代周报表示。

外滩204号地块是外滩金融带中最受人关注的几幅地块之一，毗邻上海城隍庙，项目的规划总建筑面积约为189000平方米，其中地上建筑面积约为112 12平方米。

公开资料显示，204号地块的项目公司名为“上海鼎鼎房地产开发有限公司”，其法定代表人蔡实鼎—台湾鼎鼎国际投资有限公司董事长。蔡实鼎自200 年10月拿地以来，由于动迁问题没有进入实质性启动阶段。

告诉时代周报：“外滩204号地块目前已全部拆迁完毕，并已取得国有土地使用，我们希望尽早开工，争取201 年下半年竣工。”

这次属于低价收购外滩204号地块，收购总价为22亿元，地块总建筑面积为18万平方米，折合楼板价约为12000元平方米。而今年年初证大集团拿下的外滩的地块，楼板价为 4148元平方米，两者相差近 倍。

未来外滩204号地块会有很丰厚的投资回报率。目前，上海外滩的写字楼租金在8元每平方米每天，外滩204号地块总建筑面积为18万平方米，按写字楼比例为9万平方米、出租率为2/ 计算，每年可以收到租金1.7亿元左右，如果加上酒店和商场的租金收入，外滩204号地块收益非常可观。

“这次收购对SOHO中国的未来发展应一季度北京政策性农业保险保持快速发展该是一个利好消息，因为SOHO中国一直以来坚持做北京、上海核心地段的物业，应该说外滩这个位置不亚于北京前门这样的地段，是最好、最有代表性的地段，加上它有大量的物业，对公司发展是一个大的利好。”易居中国分析师薛建雄表示。

北京模式能否复制

SOHO中国在北京开发了“SOHO现代城”、“三里屯SOHO”、“SOHO”等项目，均以小户型的办公楼入市，这种投资型的物业在北京获得了较大成功，在上海能否重演？

位于南京西路上的“东海广场”是第一个在上海收购的项目。该项目原是烂尾楼，收购之时，产品已经完成定位，基本不适合做大规模的改动。从的操盘方式来看，也是按照北京的项目操作模式，进行散卖，但也有所不同，“东海广场”一半是销售，一半是租赁。

“迄今已成功举办11届我们也会根据市场情况作出相应的一些变动，如外滩地项目，因为人流量大，我们会保留商铺来进行运作。”表示。

但是也有分析人士指出，SOHO中国在北京、天津等城市都是以散卖小户型的商用物业为主，体量一般都在40万平方米左右，这样可以分期卖，追求项目利润最大化。然而在上海很少有如此规模的商用地块出让，上海高端商用物业一般不以出售为赢利目标。如果用北京的模式套用上海，可能会存在水土不服的情况。

上海的两个项目，从地段及类别来看与北京的项目有很大不同，东海广场及外滩项目都处于上海核心区域，而SOHO中国已经把它们区别对待了。

“外滩项目和东海广场有相似之处也有不同。相似之处在于都处在上海的地段。不同之处是：外滩汇集了众多高档，气氛浓厚，处于立体交通枢纽，与城隍庙相邻，人流密集，也有大量人群。所以外滩项目的面积比例会很大；而东海广场在南京西路，以办公为主，90%以上的面积是办公物业。因此价格还是有些区别。” 表示。

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