地产商业地产好于住宅覆盖

地产：商业地产好于住宅 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件：国家统计局公布了2011年全年全国房地产市场运行数据。

2011年，全国房地产开发投资61740亿元，同比增长27.9%；房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，房屋竣工面积8.92亿平方米，增长1 . %。全国商品房销售面积10.99亿平方米，同比增长4.9%，增幅比月回落 .6个百分点。商品房销售额59119亿元，增长12.1%；房地产开发企业本年资金来源8 246亿元，增长14.1%。12月份，全国房地产开发景气指数为98.89，比11月份回落0.98点。新建商品住宅价格变动情况：与上月相比，70个大中城市中，价格下降的有52个，增加了 个；价格持平的有16个；环比上涨的2个城市中，涨幅均为0.1%。

投资要点●投资增速如期回落。2011年，全国房地产开发投资累计同比增速较上年回落5. 个百分点。在施工增速和新开工增速的持续回落下，预计2012年上半年房地产开发投资增速仍将延续回落态势。

●新开工增速大幅回落，商业好于住宅。无论是增速还是占比，办公楼和商业营业用房等商业地产都明显强于住宅。

●土地成交价款同比出现下降。土地成交价款同比增速创历史新低，较2008年回落了 .1个百分点。

●商品房销售增速商业强于住宅。无论是销售面积还是销售额，办公楼和商业营业用房等商业地产同比增速都显著高于住宅，尤其是商业营业用房增速遥遥领先。对住宅市场的调控，使得商业地产的机会逐渐显现。

好肉的价格是17元。“去皮的肉切成块儿卖 ●价格同比下降城市增多。二手住宅价格同比下降城市数明显多于新建商品住宅。若政策持续，商品住宅价格回落趋势将更为明显。

●个人按揭贷款下降。各项资金来源累计同比增速全线回落，国内贷款、利用外资、自筹资金累计同比增速均低于2008年。

●景气度持续回落。国房景气指数为2011年6月份以来的连续第7个月回落，并且已是连续第2个月位于不景气区间。

●对行业的影响及投资策略。2012年的地产股投资需关注两个节点。一是 月份，两会上中央与地方对于地产调控的博弈或将在短期内取得一个平衡后的结果，从而左右之后的政策动向；另一个时点是年中，如果 月份市场未出现明显变化，则年中将是政策微调的另一个可能的时点。一是届时地产企业的大量债务将到期，资金压力将集中爆发，二是新开工和投资增速届时将降到一个较低点，将考验政府的容忍度。在目前，行业基本面和政策面均未出现实质性变化，我们仍然给与地产板块“同步大市”评级。

●风险提示。宏观政策和外部环境超预期的风险。