楼市存货高企投资放缓无碍潜在供应.蹭飞

共有27个省份火电利用小时同比下降号称佳兆业有史以来最大规模的促销活动在4月下旬展开。深圳佳兆业方面称，活动将持续到整个5月，集中推出百亿货值的刚需产品，对平方米的中小户型有不同优惠。 一场房地产商的营销和价格暗战将在五一打响。本报获悉，在一季度地产行业存货高企和销售惨淡之下，二季度被视为全年任务达成的风向标，被房企普遍寄予厚望。众多房地产商已做好准备，将于近期推出大规模推盘及促销活动。 另一方面，房企代表们如等又不断对外界暗示，一季度实体经济放缓乃是房地产投资增速下滑的影响，目前保增长仍是主要方向，房价不会像一些人期待的那样继续跌下去。而房地产投资增速下滑会影响未来两三年的供应，房价或将反弹或暴涨。 事实是否果真如此？ 高存货压力 月份至今，虽然楼市出现明显的回暖，但房地产行业基本面并未发生根本改变。 4月2 日，广东省房协发布报告称，截至 月期末，广东省商品房待售面积 105.42万平方米，待售面积处于10年来最高位。一季度，商品房销售面积与销售金额均出现明显下滑，销售均价则为7702元/平方米，同比下降4.9％。 房企的存货也仍在增长。截至4月2 日，万科、保利、招商和新城四家房企发布的一季度报告显示，四家房企的存货合计4516.82亿元，比2012年初增加4. 6％。链家地产市场部陈雪认为，与去年相比，今年四大房企存货增速明显放缓，并非“以价换量”去库存效果好于2011年同期，而主要是房企拿地谨慎及新开工量的减少。 中原地产报告亦称，2012年是房企的偿债高峰年，其中仅房地产偿还的规模就已达约2500亿。房企资产负债率处于历史高位，偿付能力堪忧。 在上述背景下，北京中原市场研究部分析，去库存成为房企共同的选择。包括万科、金地、中海、保利、恒大、龙湖、绿城等众多品牌开 发商，都将提高去化速度作为今年重要的经营策略。 二季度抢收成了房企的主要目标。 抢收的主要市场，瞄准了刚需人群。佳兆业总裁金志刚认为，市场现状是，投资客基本撤离，刚需客户成为主要需求对象，在一季度业绩惨淡下，今年刚需产品成为房地产公司们最为关注的市场。 “现在的市场是谁走在前面谁就赢得先机。”接近佳兆业的人士对表示，佳兆业想在二季度业绩实现“弯道超车”，利用五一假期随行就市采取优惠活动，锁定刚需。 月份超万亿的新增，让房地产市场受益，刚需入市明显。 “在通州、大兴等之前深跌的区域，房价已经出现止跌。”北京中原地产市场总监张大伟对本报表示，之前降价的项目如龙湖时代天街等，一旦有足够的需求入市，便停止降价的优惠，时代天街已从去年底入市的元/平方米，回升到1 000元/平方米。 不过，本报的调查显示，这种价格的回升仅限于少数项目，市场主流仍是降价促销。 张大伟也认为，市场已逐渐出现底部特征，降价项目已换来成交量，再降价的可能性不大，但是其他未降价项目为了销售量必然会跟进降价，部分刚需盘已出现相对高的性价比。“楼市依然存在继续降价的空间。”张大伟说，之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。 21世纪不动产高级分析师粟日表示，去年四季度以来的市场已经证明，只有降价才能换得成交量，而一旦涨价就会吓跑购房者，新房二手房均是如此。5月作为传统销售旺季，很多开发商加大了推盘力度，只要符合者预期的价格，就能获得较好的收成。预计成交回升的市场态势有望在二季度得以保持。 五一价格暗战 无须担忧供应减少推涨房价 与积极去化形成显著对比的是，一季度房企购地意愿持续低落。据中原地产数据，一季度购地金额环比和同比分别大幅下降，十大标杆房企权益购地金额为14 亿元，仅相当于去年同期的 成。其中，富力、华润、金地和绿城4家房企都未补充新的土地储备。 据国家统计局4月1 日发布数据，2012年1- 月份，全国房地产开发投资10927亿元，同比增长2 .5％，增速比月份回落4. 个百分点。商品房销售面积和住宅新开工面积均出现负增长。 有经济学家分析，一季度实体经济下滑，一个重要的原因来自于房地产投资放缓的影响。有一些开发商则公开表示，房地产投资的下滑，将影响未来两三年供应，导致房价反弹。 国土部近日却警告说，国内在建工程存在过量的风险。国土部数据显示，截至2011年底，国内尚在开发过程中的房地产用地15.04万宗，面积47.99万公顷，相当于过去三年年均供应量的4倍。国土部做出判断，“处于在建状态的已供土地数量充足，总体上能够满足持续开发需求。” 董事长宋广菊对本报表示，无需担心投资放缓对供应的影响，她认为今年乃至今后的调控政策一定会有对冲机制，确保楼市供需平衡。 在国土部看来，对冲措施之一，就是促进已供应土地尽快推向市场。据悉，国土部已经将促开发、促竣工作为2012年的重点工作，防范未竣工土地成为闲置土地。 而住建部则主抓控制投资需求。“政策面控制投资性需求短期不能放松，无论是主观、客观都不敢放”，住建部政策研究中心主任秦虹表示。