一铺真的养三代.DG

作者：傅乐乐

对于目前的中国商业地产市场，没有人能明确的说出它处于怎样一个状态。开发商对商业地产开发的热情依旧高涨，无数的高层拔地而起，商业地产展现的是一派繁荣景象。但同时，有数据显示，商业地产空置率正以每年25％左右的速度递增。

调查机构表示，目前北京市的商业地产项目仍有超过1/ 是处于闲置状态，由于土地稀缺和规划的限制，中心城区商业用房的销供比明显高于其他城区。商铺利用率较好的，依然集中在传统商圈，像燕莎、国贸，西部主要集中在西单、中关村和金融街区等。

市场现状判断是总量供过于求。2008年北京商业地产市场竞争将因此进一步加剧；同时，伴随着空置率的上升，北京商业地产空置面积将超过 50万平方米。

255纵观整个上海，购物中心业态调整正形成一股潮流，而小型商铺长年空关的现象已经从外环外蔓延到全市。在上海，由于总体供应泛滥，前期没有做好产品定位，后期不注重经营，商铺常年空关的趋势已从外环外蔓延到全市，部分区域非主流商业街的空关商铺更是达到八成。业内人士表示：上海很多失败的商业项目除了资金链断裂导致外，很大程度上是由于经营管理不善而无法带来预期回报。

但是，并非所有的空置都是因为人气不足造成的，有些区域是因为处于转租或者待购阶段，有些区域则是由于改造，所以暂时造成商铺空关，不能一概而论。大多数的商铺空置与商铺的自身设计规划、商铺的小产权化、近几年的商业供给量与投资客买铺为升值而非经营有很大关系。

一批商铺由于开发商在前期规划中发生差错，如今面临难以出手的尴尬困境。尤其是一些住宅小区的底层商铺，那些造住宅的开发商并不了解商业地产的内在规律和相关知识，他们更没有预见到今后会出现“住宅卖得火，商铺租不掉”的局面。此类楼盘如果再遭遇商铺市场“走淡”的形势，加上自身“资金链”的中断，无疑更增加处置的困难。这些空置的商铺让投资者认识到所谓“一铺养三代”的时期已经过去了，现在投资商铺也面临着巨大的风险。但是，空置的商铺是不是同时也是一个机会呢？北京、上海2007年都经历了商铺放量的过程，在此之后的几年，随着供应量的下降，情况应该会逐渐好转。有专家说，当空置率为50％左右时，商铺价格较合适，商业氛围形成的时间也较短，是最佳入市时机。商铺的空置率和投资时机的关系其实比较简单。当空置率为90％左右时，商铺价格比较低，但此时投资也要付出一定的代价，如招租不理想、租金较低等诸多问题；当空置率为 0％左右时，商铺价格就会提高了，投资收益会降低。所以，也许现在是一个好的入市时机？

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