高考加油地产房地产又热繁荣还是陷阱魏家

地产：房地产又热 繁荣还是陷阱 -11 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

房地产行业进入加杠杆驱动的上升周期在过去的一个星期里，我们访谈了20多个房地产开发商、中介和当地资深地产，覆盖到17个一二三四线城市。货币政策宽松，以及各种利好新政的出台，房地产行业从2015年开始先后进入加杠杆驱动的上升周期。改善性需求主导的繁荣有一定的可持续性，但养殖户仅需负担40%受后续政策和价格波动影响大。

房价梯次升温深圳在“ 0”政策后带头领涨，南京、苏州等城市在去年月份接棒，北京、上海等一线城市2016年元旦前后开始猛涨，其他二三线城市价格受到刺激纷纷升温。

一二线城市库存低，三四线城市去库存缓慢一刀切式“去库存”政策，对三四线城市，消化库存效果微弱。无锡、芜湖、惠州、涿州等地，虽然交易量和价格有所上升，但消化库存压力依然巨大。对于供小于求的一二线而言，市场价格因之“火上浇油”。

改善型需求是市场核心购买力量价格上涨直接催生刚性和改善性住房需求。莫尼塔调查显示，大约40%-60%购房者为改善型需求，20%-40%来自于首套购房者，投资性需求约为10%-20%。这个阶段投资客多因“资产荒”而追逐房产，前几年的炒房客难见踪影。

加杠杆势头猛莫尼塔调查显示，80%-90%以上的购房者采用按揭贷款形式筹措资金。

深圳、上海投资客比例达到20%以上，其中不少人使用首付贷、消费贷等形式加杠杆。

一二线积极开工，三四线继续去库存2016年，开发商从银行获得贷款相对容易，新开工项目和投资额将会上升，投资力度视市场波动随时调整，而三四线城市依然以去库存为主。全国整体开工量仍呈下降趋势，不足以大幅带动钢铁水泥等需求。

楼市短期大幅下跌概率较低经历一轮疯涨后，多数受访者表示，下半年上涨幅度有所平缓，但房价依然有强劲需求支撑。除非政府“猛刹车”，否则不会出现下跌。

三四线城市受访者表示，价格将保持平稳或微调，不会暴跌。