高考加油房地产信托触底反弹月平均收益近9魏家

商报 姚晓丹

自去年以来，房地产开发商普遍遭遇了银信寒冬，不仅银行将房地产视为高风险领域，公司也在去年11月份接到银监会规范房地产信托的通知，然而，近期开发商通过房地产信托融资有了新的动作。据好买基金研究中心最新统计，今年3月份第一周，房地产信托发行数量就达26只，呈现触底反弹之势，且今年以来，房产信托月平均收益率已接近9%，预期收益率亦有所上升。

房产信托产品逐渐复苏

据统计，在2010年1月1日至2011年3月8日间，房地产信托共发行566只，占全部信托发行总量的25.76%，募集资金达1193.72亿元，单个产品平均募集规模为2.11亿元。

从单月产品发行数量和规模看，房地产信托数量在去年11月之前呈逐月走高之势。虽在去年8月，银监会发布《信托公司净资本管理办法》，对房地产信托业务制定较高风险系数，但此举并未对房地产信托发行带来明显影响。

2010年7－11月，房地产信托不仅数量一直保持在每月50只以上，单月募集规模也普遍在百亿元以上，9月更是达到211.73亿元的高点，但在随后的11月，银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，进一步规范信托公司房地产信托的风险控制能力，不少信托公司才暂停产品发行计划。

房地产信托的发行量也在去年11月达到单月67只的高点后开始走低，今年2月份触及到了27只的低点。然而，在沉寂3个月后，今年3月份，房地产信托产品又有逐渐复苏的态势，3月份的第一周就有26只房地产信托发行。

“很可能自此迎来一波房地产信托发行的小高潮。”好买基金研究中心罗梦认为，“虽然银监会多次发文规范房地产信托业务，但房地产信托发行势头未减，一方面因为房地产信托短期内还是信托公司重要的一块业务；另一方面是因为房地产信托也是开发商在信贷、楼市寒冬中，维持资金链的重要渠道。”

产品月平均收益近9%

值得关注的是，房产信托不仅产品发行数量上呈现复苏迹象，并且从收益率角度来看，房地产信托整体的收益率也在悄然升高。

从平均收益率看，2010年初，房地产信托的平均收益率基本在7.5%左右，5月以后提高到8%以上。2011年以来，1月、2月、3月（3月8日之前）平均收益率更是达到了9.40%、8.77%、8.98%。最低的收益率方面，流动性的紧缩，使得房地产信托的单月最低收益率迅速提高，在2010年10月之前，房地产信托的最低收益率普遍在5.50%－6.00%，10月之后达到了6.60%。2011年以来的最低收益率则均在7%以上。

最高收益率方面，今年2月份之前呈大幅的提升，过去两个月的最高收益率都达到了11.5%，分别是中信信托发行的中信鼎丰·北大方正盈丰股权投资项目和深圳南联旧改项目。3月份的第一周，华宸信托的金诚（1101）号与新华信托的重庆金阳水岸香榭项目两个产品，达到了10%的最高收益率。

罗梦进一步分析称，这次房地产信托产品发行再次全面爆发，与以往大有不同。一方面，准备金率上调及楼市调控深入，令房地产市场的整体流动性趋紧，到信托公司谈合作计划的开发商络绎不绝，加上通胀的预期，使房地产信托项目收益和数量双双提升，而且信托公司目前挑选项目的余地较大，在风险的考量上也更加谨慎，信托公司更有同时钢厂受到年末资金压力以及金融市场看空影响机会选择资质优秀的房地产企业，并在股权质降低大气污染押、抵押物、抵押率、担保条款、连带条款上做更好的考虑。这样一来，房地产信托在整体收益率提升的同时，平均资质或也有所提升。