万通常务副总经理郑沂商业地产存量市场潜力.蹭飞

但受电煤价格高涨的压力在楼市调控常态化、房地产行业集中度提高的背景下，转型已成为房地产企业近年来的重要战略思路。早在2010年，万通就启动公司架构的调整，向“吃软饭、戴绿帽、赚硬钱”的美国模式转变。目前万通房地产已成规模。近期，万通控股常务副总经理郑沂在接受中国证券报独家专访时表示，地产面临发展新机遇，未来存量市场会有较大增长空间。他还认为，近两年住宅市场房价不会暴涨。

国内地产基金前景光明

中国证券报：现在房地产企业转型的尝试非常多，但万通的转型和楼市调控的背景关系不是很大，并很早就提出过美国模式，这个概念具体怎么理解？

郑沂：美国模式的核心有两个特点。一是轻资产。传统开发商是以自有资金作为权益资本再加上债务融资的模式来投资，需要很大比例的自有资金，称之为“重资产”。如果在权益资本层面引入更多的社会资本来进行合伙投资，自有资金的比重变少了，可以撬动更大规模、更长期的投资，这种模式称之为“轻资产”。二是企业的利润、收入模式发生了转变。以前用自有资金投入，所有的收入扣除成本把债权人的利息还掉，就是自己的收益。转为美国模式以后，收入变成了两块：投入资本的直接投资收益和“费收入”。软性的“费收入”中，最主要的是作为投资管理人或基金管理人收取的基金管理费及超额收益分成（Carried Interest），同时提供传统的房地产开发管理及运营管理也可收取相应的服务费。这种“费收入”甚至会远超过投入自有资本的直接回报。所以这种业务模式的本质突破了传统开发模式，一部分跨入了金融服务业。

中国证券报：从资产管理方面看，对开发商的要求更高了。

郑沂：没错，相当于公司做了一个转型，从传统的物业开发和运营转为投资管理，业务偏向金融的范畴。全世界来看，这种模式的重要参与者主要来源于两类公司，一类是由房地产公司转型而来，一类是从金融公司转型。这两类公司都有各自擅长的方面，市场份额也旗鼓相当。

中国证券报：为什么万通看好这个模式？这会不会成为中国房地产业发展的趋势？

郑沂：它肯定是一个大的必然的趋势。美国模式的核心是基金。从2012年伊始，中国出现了真正的“投资型”房地产基金。与前几年最热闹的类债型的夹层融资基金不同，投资型基金有几个特点：第一，投资期较长，一般会在年。因为这样往往可以跨越一个经济周期，过滤掉不确定性的短期经济波动。而传统债类基金则期限较短，受短期波动影响非常大。第二个特点就是不保证收益，风险更大，但回报也更高。第三，基金不是针对事先确定好的单一项目进行融资，而是会分散投资到几个项目的资产组合，可以分散风险。第四，被投项目也不是事先选好的，而是会由基金管理人在约定的投资期内进行筛选、交易。所以这种投资型房地产基金在运作本质上非常类似于PE的私募股权投资基金。

其实在国外，这类房地产基金本身就是PE的一个分支，同时也是地产基金中的主流，是、社保、年金、捐赠基金等专业机构投资人青睐的投资方向。在中国虽处于萌芽阶段，但前景极其光明。