地产区域分化博弈政策拐点荐股了

地产：区域分化博弈政策拐点 荐9股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

我们判断2018年将是房地产长效机制落地之年，区域市场将呈现需求、供给、政策等各个层面的分化。我们认为明年上半年的地产板块看点在于：

1）一二线城市成交降幅已在今年末明显收窄，明年有望重回正增长轨道；2）短期调控政策已边际见底，部分过严的行政措施将让位于长效机制，政策边际拐点是明年的一大看点； ）居民信贷占比目前过半，按揭信贷额度有边际放松空间，或较下半年偏紧格局有所改善；4）长效机制和租赁住房的细则推出将成为市场焦点，地产投资增速低位运行或为新常态；5）行业集中度有望继续提升，龙头房企业绩将维持惯性增长，估值切换效应明显。

我们维持板块中立评级，建议积极关注政策边际变化的时点，推荐组合：1）龙头房企：万科、保利地产等；2）资源型房企：招商蛇口、华侨城等； ）区域型房企：华夏幸福等；4）题材机会：光大嘉宝等。

支撑评级的要点需求端：区域成交分化，博弈政策拐点。受到基数降低影响，一二线城市成交降幅在2017年末出现明显收窄，预计明年将重回正增长轨道。

我们认为短期调控政策已边际见底，部分过严的行政措施最终将让位于长效机制，合理的住房消费仍会被支持，政策边际拐点将是明年板块的一大看点。中期来看，由于目前居民部门信贷投放占比过半，我们认为在流动性保持一定增速的背景下，明年按揭贷款额度仍将保持较高的水平。长期来看，随着人口红利减弱，楼市将步入存量时代，预计明年二手房销量将全面超过新房，同时区域成交加剧分化，近年二线城市的人口净流入效应明显，而三四线城市棚改将继续推进，但预计去库存的增量贡献有限。

供给端：投资增速新常态，长效机制落地年。我们认为房屋新开工与销售的滞后相关性规律仍然存在，预计投资增速将在2017年末见顶。

从库存角度看，虽然今年待售面积降幅较大，但全国在建库存总量和人均住宅面积并不低，呈现区域分化格局，预计未来投资增速低位运行将是常态。从土地角度看，管理层首次提出挂钩土地出让和地方库存去化月数，我们认为明年一二线城市土地供给将持续反弹，而三四线城市则将合理控制出让节奏，同时避免新增库存压力和财政收入风险。此外，明年长效机制和租赁住房的推出将成为关注焦点，我们预计将由一二线城市国企牵头率先试点。

公司端：弱市助力整合，关注财务风险。今年TOP50房企的销售规模占比已过半，随着明年行业进入调整周期，我们认为龙头房企的市占率将进一步提升。从房企现金流和财务情况看，二线房企投资激进负债率创新高，而三线房企投资增速出现明显下滑，我们认为明年在龙头房企规模继续扩张的同时，下行周期中也存在高杠杆房企的财务风险。另一方面，我们认为明年房企的结算利润率将见顶回落，但整体由于权益比例的稳定和预售账款的锁定率，业绩仍将保持惯性增长。

在有章可依的同时 产业链：工程渠道或放量，周期价格看供给。我们认为房地产销售下滑的滞后效应已逐渐显现，预计下游衍生消费领域的家电、家具、建材等行业增速在今年下半年见顶；但随着房企集中度不断提升，布局工程渠道的品牌商将受益于龙头房企采购量的增长。另一方面，我们认为房地产上游周期品需求增速将随投资增速见顶，但绝对需求量仍保持高位，历史数据显示周期价格一般滞后投资 -6个月时间，预计价格在明年上半年见顶，但更应积极关注采暖季供给端的产能收缩情况。