幸福快乐地产等待基本面进一步回落依依不舍

地产：等待基本面进一步回落 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

核心观点：

成交淡季显著，供需双方维持弱平衡一月份为传统的成交淡季，14年春节较往年有所提前，对于成交有一定影响。我们监控的全国44城市成交指数环比下降21%，同比下降16%；从中长期情况来看，商品房及住宅同比增速在依旧维持着1 年 季度以来的下行趋势。库存方面，全国商品房库存指数变化不大，保持着上升趋势；从1 年4季度以来全国推盘规模大幅上涨，进入1月份季节特整突显，而由于销售端的疲弱，对于库存的推升效果并不明显；去库存周期在1月份出现了比较明显的上升，持续上升的库存水平在销售疲软的影响下，去化将会大幅上涨。销售价格方面，百城房价数据显示，在不断提高的库存压力下，房价增速环比继续收窄。批售比数据（销售规模/批准上市规模）显示，供给端的力量在14年1月份的时候继续加强，批售比数据达到近期的低点，本月销售情况不佳，因此在供给萎缩的情况依旧持续偏离平衡状态，1季度我们认为整体仍将在相对低位徘徊。通过对世联地产的上门量和进线量数据的分析，我们可以看到1月份由于春节等因素的影响，上门量持续下降，进线率同样处于下降通道，体现出由于季节等因素的影响，目前的市场情绪与购房者的热情不高。整个一季度来看，我们认为供需两端维持弱平衡态是大概率事件，房价在高库存的状态下承担着较大的下降压力，市场情绪需要通过价格调整来重新点燃。

整体趋势一致，区域小幅分化整体成交下降的背景下，一线城市依旧体现出了较大的弹性，二线城市则出现了较明显的下降，成交规模是自12年5月市民在报名时一定要确认游泳馆的水质及卫生情况以来的最低成交水平；三线城市在1 年4季度出现了销售的一个高峰，1月份在回乡潮的带动下，整体商品房成交规模下降幅度最小。限购城市成交规模在4季度整体增长幅度较大，虽然1月份有所回落，但仍维持在一个相对稳定的位臵；而非限购城市，增速保持一个持续下降的趋势。

企业销售情况1月份房企成交与全国有一定差异，成交指数环比上润和软件(300339,股吧)（300339）拟以22.49元每股定增4812万股涨18%，同比上涨15%；2 房企与 大A股上市房企销售面积分别上升17%和25%。这主要是由于部分房企如万科、中国海外发展在1 年后两个月认购未签约规模较大，在1月份发生了集中签约，使得整体规模显著扩大。价格方面，规模房企整体在1月份成交价格同比下降2%，环比下降7%；预计2月份成交规模及价格的变化将回归全国基本情况。

风险提示关注近期政策面以及基本面的变化对板块的影响。