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曼谷公寓：严控抵押贷款的多米诺骨牌效应将如何影响市场？

虽然新规定不会强制开发商在签订合同时收取最低首付款，但他们会鼓励开发商收取更高的首付款，以下降贷款违约的风险。这将减少投机买家的需求，由于他们需要支付高达％而不是现在支付的％的首付。这些措施肯定会降温并稳定整体市场。

严控抵押贷款的多米诺骨牌效应 据国际房地产咨询公司CBRE称，曼谷住宅市场的不确定性正在逼近。尽管开发商最近增加了公寓的推出，但来自泰国买家的交易在一些地方已经放缓，并且随着行将实行更严格的抵押贷款，可能会进一步放缓。

CBRE表示，一些开发商正在努力寻觅泰国买家真正有需求的地区，并开发买家可以承受的项目。其他开发商已经增加了对外国买家的依赖。

市中心的外籍人士租赁市场稳定，但CBRE认为，市中心和郊区的本地租赁市场相当平淡，因此买房出租的投资者可能没法达到他们预期的收益率。

泰国银行最近通过降低某些种别购买者的贷款价值（LTV）比率对抵押贷款实行更严格的监管，以遏制抵押贷款和房地产市场风险并提高住房贷款质量。

从明年4月1日起，这些新措施将有利于真正有需求的首次置业者，而不是那些正在寻找更高收益的有多个未偿还抵押贷款的房产投资者。

虽然新规定不会强迫开发商在签订合同时收取最低首付款，但他们会鼓励开发商收取更高的首付款，以下降贷款违约的风险。这将减少投机买家的需求，因为他们需要支付高达％而不是现在支付的％的首付。这些措施肯定会降温并稳定整体市场。

由于抵押贷款限制，预计国内需求将减少，CBRE预计将出现多米诺骨牌效应：开发商将进一步转向对主要以自有资金购买的外国买家的依赖。

曼谷公寓销售愈加依赖中国买家 许多开发商已经增加了对外销售，特别是对中国买家，无论是个人购买还是中国房地产机构的大宗采购。有几个项目已达到其外国所有权限制（占可出售面积的49％）的最高比例，这在过去很少见。

CBRE泰国公司董事总经理Aliwassa Pathnadabutr说：“这进一步引发了我们对高度依赖国外销售是否是积极趋势的担忧。”

“如果他们是投机者，这些外国买家是否会转让房产仍然不确定，而且一旦建筑完成，谁将会在这些公寓中生活是不确定的。大多数外国买家都是投资者，我们怀疑他们不会住在他们买的公寓中。”

根据CBRE研究所的调查，2018年第三季度在市区推出约7,200套公寓，而今年上半年只有1,300套。前三季度在市中心推出的总单位数量比去年同期增长8％。

曼谷市中心正在建设的永久业权公寓项目（高端及以上）的平均要价同比上涨1.7％至每平方米277,000泰铢。CBRE不认为这些价格会下降，除非可能在非常有限的已完成项目中有大量未售出的库存。

据开发商称，市中心地区的公寓单位销量已从去年同期的待售房屋的77％下降到67％。曼谷房市的前景是销售将相对放缓，买家更具选择性，特别是对每平方米超过30万泰铢的项目。

CBRE研究报告称，第三季度共有18,200套公寓单元在市中心/郊区推出，这是自2013年第三季度以来的最高水平。但是，市中心的总数比去年同期下降了4％。

开发商现在专注于未来大众运输线路的沿线，例如BTS绿线和MRT蓝线的扩建，和正在建设的MRT橙色，黄色和粉色线。

曼谷市中心/郊区的公寓楼花平均要价上涨5.6％至每平方米99,700泰铢。超过200个在建项目的销售事迹为71％，而去年同期为59％。

共管公寓前景不明 CBRE将市中心/郊区销售事迹的改善归因于中国房地产代理商的大宗采购，虽然不确定这些销售是否会在完成时转化为实际交易。

随着供应的增加和国内买家需求的不确定性，共管公寓市场的前景变得更加不确定。

在市中心市场，开发商可能不得不修正他们的价格预期，或者专注于稍便宜一些的中心区域，如Sukhumvit Soi 63（Ekamai）而不是Sukhumvit Soi 55（Thong Lor）。

市中心/郊区市场将不得不愈来愈依赖泰国买家可以获得抵押贷款的项目的需求，投资者和买房出租的投资者会更少。

在市中心的外籍人士租赁市场，第三季度具有工作许可证的外籍人士数量增加了2.7％，每个月住宅租金预算没有变化。整体市场形势保持不变，新公寓（单一所有权）供应有限，但共管公寓供应增加。

CBRE估计，当项目完工时，个人业主将提供％的新共管公寓来出租。

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