茅于轼投机过多造成房租高涨

地产泡沫产生的原因主要是因为投资渠道缺乏，只有开放更多的投资渠道才能从根本上解决房地产泡沫问题。

从今年年初开始，北京、上海等一线城市房租大涨，有人惊呼，中国楼市，普通人买不起也租不起，“高房租”时代已经来临。

对于到底什么原因导致多个城市房租全线上涨，目前议论较多的有两种说法。一是受楼市新政“限购令”的影响。一方面投资性购房减少相对于款式的新潮和多样化，出租房源减少；另一方面，部分购房者不符合购房条件，只能转买为租，再加上每年新增的进城务工人员，租房需求量不断增加，加剧了市场供求的不平衡。二是，中介推高租金。

但是在我看来，房租高涨主要是因为楼市投机太多。投机和投资不一样，投机就是为了卖房而买房，投资则是买房为了用，不管是自住还是出租。目前，房地产市场价格高企，而在大中城市又有很多空房，这表明很多人买房后并不居住， 那些房子都空着，既不出租，自己也不住，就等着找个时机卖了，造成可以利用的房源增加缓慢。但是城市人口在增加，需要租房的人在增加，房租必然上涨。

限购令和房租上涨有一些关系，但限购令减少的那部分交易不见得就是用来出租的，出租的房源也不见得因此就减少了。现在买房主要是那些投机的人，而不是准备投资的人，投资买房就是准备出租。国外有些大公司就是出租房子的，它们买了一大批房子专门出租。现在北京我还没看见有这样的公司。

造成房地产市场投机过多的原因很多，主要是因为现在有钱人很多，并且手中的钱也很多，都是几亿，甚至几十亿的钱，但投资渠道缺乏，这么多钱没有别的地方用，就去买房了。收入很高的人已经有房了，他现在继续买房，买房不进去住，只是为了财产的保值和升值。因为房价不断地涨，今年买了房，过一年马上卖就赚了，所以买房不是为了自己住，买房是为了投机。这个情况下，房地产市场就被打乱了。

增加包括公租房、廉租房在内的保障性住房供应，以此降低出租方的议价能力，这种解决途径也不是十分对路。现在租房最多的是进城务工的非户籍人口，而保障房的户籍政策是排斥农民工的政策，只有户籍人口才有申请资格，所以对缓解农民工租房困难作用也不大。

至于学习国外制定租金限制法律法规更不可行。纽约就有这种政策，结果就是浪费了很多房子。我在纽约有个朋友就是这样，房子租金很便宜，并且规定只有换房客的时候可以调整租金，不换房客，租金很难上调，结果就是房子空着不出租，造成浪费。总的来说，这项法律实施是失败的。

解决高房租的问题，也不是没有办法。现在市场上有很多空房，这是对资源的浪费。我们可以让空房出租，政府对既不使用也不出租的空房征税2012年本市共完成淡水养殖投保面积18.82万亩，让房主想办法把房子租出去。租赁市场上供给增加后，租金就会大幅度下降。这对于买不起房子的低收入人群是有好处的。而对于不愿意出租的房主，建议政府规定其十年之内不允许转让，否则收取50%的税。这样卖房人就不会从投机买卖中赚太多的钱了。

但是，要彻底解决问题，还是要拓宽民间资金的投资渠道。比如说通信业、石油业、金融业，这些都是有巨大的开发潜力的。这些行业对民众开放的话，可以大大地提高社会的效益，可以避免房价和租金的高涨。

（注：本文由本刊刘彦华在对作者的采访基础上整理而成。不代表本刊观点）